শুক্রবার, ১৬ অক্টোবার ২০২৬, ১ কার্তিক, ১৪৩৩
নিউইয়র্ক সিটি কাউন্সিল এমন একটি আইন বিবেচনা করছে, যার লক্ষ্য হলো লাভজনক নয় (nonprofits) এমন প্রতিষ্ঠানগুলিকে আবাসিক ও বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে সহজে প্রবেশের সুযোগ দেওয়া—কিন্তু এর সাথে একটি সম্ভাব্য ব্যয়বহুল শর্তও যুক্ত রয়েছে।
রিয়েল এস্টেট শিল্পের সূত্র মতে, এই বিলটি পাস হলে সম্পত্তির বিক্রয় প্রক্রিয়া জটিল হতে পারে, খরচ বাড়াতে পারে এবং উল্লেখযোগ্য বিলম্ব ঘটাতে পারে, যা সম্পত্তি বিক্রির প্রক্রিয়াকে প্রভাবিত করবে।
‘কো-পা’ আইনের প্রস্তাব
'কমিউনিটি অপরচুনিটি টু পারচেজ অ্যাক্ট' বা COPA (ইন্ট্রো ৯০২ নামেও পরিচিত) নামক এই আইনে তিন বা তার বেশি আবাসিক ইউনিট সহ ভবন মালিকদের তাদের সম্পত্তি বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত করার সময় আবাসন সংরক্ষণ ও উন্নয়ন বিভাগ (HPD) এবং "যোগ্য সত্তা" (qualified entities)-গুলির একটি তালিকাভুক্ত সংস্থাকে অবহিত করতে হবে। এই আইন লাভজনক নয় এমন প্রতিষ্ঠানগুলিকে আবাসিক সম্পত্তি কেনার জন্য প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার (first right of refusal) দেবে।
এই প্রতিষ্ঠানগুলি এরপর সম্পত্তির জন্য প্রথম অফার জমা দিতে পারবে এবং যেকোনো প্রতিদ্বন্দ্বী অফারের সাথে তাদের অফার মেলাতে পারবে। তবে, এই বিলের একটি অনাকাঙ্ক্ষিত পরিণতি হতে পারে যে এটি বিক্রয় প্রক্রিয়াটিকে ১৮০ দিন বা তার বেশি সময় বাড়িয়ে দেবে, ফলে মালিকদের সময়মতো সম্পত্তি বিক্রি করার ক্ষমতা সীমিত হবে।
সাশ্রয়ী আবাসন নিশ্চিতকরণের প্রচেষ্টা
নিউইয়র্ক কমিউনিটি ল্যান্ড ইনিশিয়েটিভ-এর মতো লাভজনক নয় এমন আবাসন সংস্থা এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সমর্থকরা বলছেন, ওয়াশিংটন, ডি.সি. এবং সান ফ্রান্সিসকোর আইনের আদলে তৈরি এই আইন "লাভজনক নয় এমন প্রতিষ্ঠানগুলিকে স্থায়ীভাবে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বাড়াতে" সাহায্য করবে।
প্রধান স্পন্সর কাউন্সিল সদস্য স্যান্ডি নার্স বলেন, এটি "অংশগ্রহণের ক্ষেত্রটিকে সমতল করবে যাতে ঝুঁকিতে থাকা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সংরক্ষণ করার জন্য আমরা একটি লড়াই করার সুযোগ পাই।"
মালিক ও শিল্প মহলের উদ্বেগ
তবে, হাজার হাজার ক্ষুদ্র ভবন মালিকসহ রিয়েল এস্টেট শিল্পের অনেকেই আশঙ্কা করছেন যে এটি ভবন বিক্রি করতে কয়েক মাস সময় যোগ করবে, অনিশ্চয়তা বাড়াবে এবং মালিকদের ওপর বোঝা চাপিয়ে দেবে।
স্মল প্রপার্টি ওনার্স অফ এনওয়াই (SPONY)-এর বোর্ড সভাপতি অ্যান কোরচাক তার সাক্ষ্যে বলেন, লাভজনক নয় এমন সংস্থাগুলি সম্পত্তি অর্জন করলে এটি লেনদেনে ধাপ বাড়াবে, গতি কমাবে, ক্রেতার প্রতিযোগিতা হ্রাস করবে, বিক্রয় মূল্য কমিয়ে দেবে এবং শহরের জন্য কর রাজস্ব কমাবে।
কোরচাক বলেন, "আমরা এই প্রচেষ্টাটিকে ক্ষুদ্র সম্পত্তি মালিকদের উপর একটি গভীর অন্যায্য বোঝা হিসেবে দেখি, যা আমাদের আরও বড় আর্থিক ঝুঁকির মুখে ফেলার ঝুঁকি তৈরি করে।"
HPD তাদের সাক্ষ্যে ইঙ্গিত দিয়েছে যে শহরজুড়ে প্রায় ৯০,০০০ ভবন এর দ্বারা প্রভাবিত হতে পারে, যার মধ্যে প্রায় ২৫,০০০ ভাড়ার ভবন রয়েছে যা বার্ষিকভাবে বিক্রি হয়।
লেনদেনে দীর্ঘসূত্রিতা
কোরচাক বলেন, এই বিলম্ব ব্যয়বহুল হতে পারে, বিশেষত যদি লাভজনক নয় এমন সংস্থাগুলি আগ্রহ দেখায় এবং তারপর ছয় মাস সময় নেয়।
তিনি বলেন, "এটি ভবনগুলির মূল্য হ্রাস করবে। শুধু মালিকদের নয়, লেনদেনে জড়িত প্রত্যেকেই ক্ষতিগ্রস্ত হবে—আইনজীবীরা, টাইটেল ইন্স্যুরেন্স কোম্পানি, মূল্যায়নকারী, বিমা, দালাল এবং ব্যাঙ্কগুলিও।"
ছয় মাসের অপেক্ষার সময় হাজার হাজার লেনদেনকে স্তব্ধ করে দিতে পারে এবং লাভজনক নয় এমন সংস্থাগুলি যদি শেষ পর্যন্ত চুক্তি করতে ব্যর্থ হয়, তবে অনেক চুক্তি বাতিল হতে পারে।
এসপিওএনওয়াই বোর্ডের সদস্য ভ্যালেন্টিনা গোজকাজ, যিনি ব্রঙ্কসের একটি ভাড়া-স্থিতিশীল আবাসিক ভবনের মালিক, তিনি বলেন যে যদি কোনো গোষ্ঠী কেনার আগ্রহ দেখায় তবে এটি ১৮০ দিনের অপেক্ষার সময় তৈরি করবে।
"এটি একটি সম্পূর্ণ বাধা," গোজকাজ যোগ করেন। "এটি হবে আরও একটি আমলাতান্ত্রিক দুঃস্বপ্ন।"
হাডসন গেটওয়ে অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল্টরস উল্লেখ করেছে যে "এই প্রস্তাবটি আবাসন বাজারকে মন্থর করে, ন্যায্য লেনদেনকে সীমিত করে এবং নিউইয়র্ক সিটির বাড়ির মালিকদের ক্ষতি করে।"
আর্থিক ও আইনি জটিলতা
ফ্লাশিং ব্যাঙ্কের সিনিয়র এক্সিকিউটিভ ভাইস প্রেসিডেন্ট ফ্রান্সিস কোর্জাকুইনস্কি বলেন, "এই ধরনের আইন একটি অত্যন্ত নিয়ন্ত্রিত ব্যবসায়িক পরিবেশকে আরও জটিল করে তোলে।" তিনি আরও বলেন, এই প্রতিষ্ঠানগুলির অনেকের "হয়তো ভবন কেনার আর্থিক সক্ষমতাও নাও থাকতে পারে," যার অর্থ তাদের মূলধন সংগ্রহ করতে হবে, যা প্রক্রিয়াটিকে আরও বিলম্বিত করতে পারে।
অন্যদিকে, পরিবারের সদস্যদের মৃত্যুজনিত কারণে যখন নয় মাসের মধ্যে এস্টেট ট্যাক্স নিষ্পত্তি করার প্রয়োজন হয়, তখন বিক্রয় নিয়েও উদ্বেগ রয়েছে। কোরচাক বলেন, যদিও বিলটিতে মৃত্যুজনিত কারণে ছাড় রয়েছে, তা শুধুমাত্র কর্পোরেট কাঠামোতে রাখা হয়নি এমন সম্পত্তির ক্ষেত্রেই প্রযোজ্য।
কোর্জাকুইনস্কি যোগ করেন যে মালিকদের নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ঋণ পরিশোধ করতে হয়, যেখানে প্রিপেমেন্ট জরিমানা এড়াতে গুরুত্বপূর্ণ সময় থাকে। এই সুযোগ হাতছাড়া করা ঋণগ্রহীতাদের জন্য ব্যয়বহুল হতে পারে।
জীবন উন্নত করার সুযোগ
তবে, আবাসন গোষ্ঠীগুলি বলছে যে লাভজনক নয় এমন কমিউনিটি ক্রয় ব্যবস্থা অন্যান্য স্থানে সফল হয়েছে এবং চলমান আবাসন সংকট মোকাবেলায় নিউইয়র্ক জুড়ে বৃহত্তর পরিসরে কাজ করতে পারে।
ইস্ট নিউইয়র্ক কমিউনিটি ল্যান্ড ট্রাস্ট বোর্ডের সদস্য ব্রায়ানা সোলেইন বলেন, "COPA-এর মাধ্যমে, শহর এই ধরনের অধিগ্রহণগুলিকে সমর্থন করতে পারে। এই অধিগ্রহণগুলি কার্যকরী বলে প্রমাণিত হয়েছে এবং সরাসরি নিউ ইয়র্কবাসীদের জীবন উন্নত করে।"
নর্থওয়েস্ট ব্রঙ্কস কমিউনিটি অ্যান্ড ক্লার্জি কোয়ালিশনের কার্যনির্বাহী পরিচালক স্যান্ড্রা লোবো বলেন, এটি "নিউ ইয়র্কবাসীদের সেইসব আশেপাশে থাকার জন্য সহায়ক অবকাঠামোকে শক্তিশালী করবে যা তারা তৈরি করতে সাহায্য করেছে।"
কোর্জাকুইনস্কি সতর্ক করেন যে এই বিল নিউইয়র্ক সিটির বাজারে ঋণ দিতে ব্যাঙ্কগুলির আগ্রহ কমাতে পারে, কারণ ঋণগ্রহীতা এবং সম্পত্তি অর্জনকারী ব্যাঙ্কগুলিকেও এটি মেনে চলতে হবে। তিনি বলেন, "যদি আমাদের কোনো সম্পত্তি ফিরিয়ে নিতে হয়, তবে আমাদেরও একই পদ্ধতির মধ্য দিয়ে যেতে হবে।"
